学万科、恒大、保利做地库成本优化,轻松省下几千万!

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所属分类:成本优化
摘要

地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%,是整个项目成本支出的大头,也一直是房企成本优化的重点对象。 然而,地库涉及的技术项多,综合性强,存在大量的设计盲区,成本控制起来难度并不小。房企之间的地库成本,也因此存在很大的差距。比如有的房企纯车库,

 

地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%,是整个项目成本支出的大头,也一直是房企成本优化的重点对象。

 

然而,地库涉及的技术项多,综合性强,存在大量的设计盲区,成本控制起来难度并不小。房企之间的地库成本,也因此存在很大的差距。比如有的房企纯车库的单车位面积可以做到28㎡,有的房企则要达到30-40㎡。

 

一个地库的成本优化,往往能节省数千万的成本投入。

然而,地库设计千头万绪,如何理顺降本增效之间的关系?

 

明源君认为,只需遵循两个原则:一是地库规模最小化,二是总溢价最高原则,在有限的建筑面积内,将能产生效益的停车区最大化利用起来。

 

 

1

 

控地库规模

按规范要求的最小值配置

 

目前,绝大部分项目的地库都是亏损,稍微好一点的,也仅仅是打平或者略有盈余。

通常情况下,地库单车位面积指标在30㎡-35㎡之间,普通二层地库建安成本约2500元/㎡。按照这个计算,一个普通车位仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。

 

现阶段,一线城市核心区的车位销售比较理想,单个车位可以卖到10万以上;而二三线城市则要困难得多,尤其是需求不足的三四线城市,车位想要卖到8万块都难,基本建一个亏一个。

 

就在这样的情况下,还有很多三四线项目直接挖两层建地库,把整个小区地下铺满,结果项目的利润全被积压的车位吃掉了。

 

对绝大部分项目来讲,控制地库规模,才是地库成本管控的重中之重。不过,各地政府对于地库规划有强制性指标,地库规模还有多少优化空间?如何操作?

 

普通项目车位比切忌贪多,满足最低指标即可

 

除了少部分项目因定位需要,车位需多配高配外,大部分项目在规划阶段要有意识的控制车位配比,力求在最低指标范围内规划设计。

 

恒大就要求,高端住宅项目按至少一户一车规划,其它中高端及中端项目原则上按当地规划要求下限进行规划。当车位销售价格远高于成本可酌情考虑增加车位。

 

与规划部门沟通,争取最有利的车位比

 

对于很多项目来说,即便是按照最低指标配置,车库建设依然是笔亏本买卖。比如规划要求是车位比1:1,而当地对地库车位需求不突出,这么高的车位配比根本算不过账。

 

由于各地的规范有差别,执行力度不同,很多地区的规范其实还存在沟通余地或操作空间,在规划时应与规划部门充分沟通,争取对项目最有利的车位比。

 

万科在江苏的一个项目,定位为首次置业,产品以小户型为主,90平以下的户数占比达到70%。按照当地的规范,要求车位比例为1.2辆/户。

 

基于对地库经济性的研究,规划局沟通之后,按照1.0/100㎡进行设计,把车位指标下调,直接为项目节约将近2千万的成本。

 

在规划阶段合理设置车位比,是控制地库成本的关键。如果项目小户型为主,户数多,以每百平为单位来配置车位,比按照户数来配置更有利于降低车位比;反过来,如果项目以大户型为主,则按照每户为单位来配置车位经济性更好。

 

 

先用足地面停车指标,再考虑地下车位

 

在规划车位的时候,应充分利用地面车位的政策红利,优先把地面车位指标用满,以减少地下车位数量。

 

另外,也可以利用机械车位来报建。特别是地下车位一层不够,两层不满的时候,可以利用机械车位来满足指标要求。一个机械车位的拆装费用,比建一个地下两层的车位要划算很多。

 

合理的分期开发,避免资金长时间沉淀

 

地库规划时,根据市场及现状明确开发分期,保证首期优先开发,以加速资金回收速度。

 

某房企规定,在保证项目开盘及工期时间节点的前提下,首期建设范围内原则上按一层地库设置;预售条件主体工程形象进度在 1/2(含  1/2)以下的,首期中心园林(含人工湖)、综合楼、游泳池、售楼部范围内原则上不设地下车库;预售条件主体工程形象进度在 1/2以上的,首期建设范围内原则上满铺一层设置。

 

在车位规模合理的前提下,再进行地库的结构优化。地库结构复杂,建造环节多,成本与多个因素相关,,在优化的时需要系统考虑,不能只关注局部变化否则往往顾此失彼。

 

明源君认为,地库成本优化,应本着总溢价最高的原则。如何使得总溢价最高?在车位数量一定的情况下,第一,控制地库的总面积;第二,在地库内部,将有效面积最大化。

 

 

2

 

控地库面积

车位布置最大化,低效空间最小化

 

体现车位成本的关键指标为停车效率,即单车位面积。目前,房企对停车效率的定义存在一定出入,比如碧桂园按照人防车库和非人防车库划分停车效率,而中梁则按照纯地库和地库总建筑面积划分。为了方便讨论,明源君这里采用地库总建筑面积/地库车位总数的计算方式。

 

不难发现,当项目的车位数量一定时,地库的总建筑面积越小,单车位面积就越小。地库成本优化要求在尽量小的地库面积内,满足停车及其他功能的需求。

 

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其中,停车区是成本优化重点考虑对象。

 

1、优化车位排布,将停车空间极致利用

 

如果车库的建筑面积偏大,细枝末节的优化都很难将整体成本降下来,地库的建筑排布才是成本控制的关键。

 

下面这个地库方案,停车效率为33.2。乍一看地库轮廓线还算方正,车道排布也比较中规中规。

但由于停车组团小且分散,地库出入口位置与车道不相通,空间的利用率仍有优化空间。通过建筑布局调整,优化成为下图二之后,不仅车位增加了个,地库面积还减少6438㎡,可节省成本约1610万元(建安成本按2500元/㎡计算)。

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图一:原方案地下一层平面图。来源:旺辉股份

 

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图二:优化后地下一层平面图。来源:旺辉股份

 

关于车位排布,有一些成熟的经验可借鉴:

 

车辆使用倒进顺出,与车道90°垂直的停放方式,每辆车所占车库面积的比例最小。因此,应最大限度的采用此停车方式,尽量少出现水平或者斜向停车。

 

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采用小型车+微型车的组合。各种柱网和边角空间,如果不足以摆放小型车位,可合理引入微型车位,补齐报建车位数。

 

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如图,某项目的洋房区公共车库,面积为为19400㎡,通过引入微型车位,有效利用了边角空间,在地库建筑面积不变的情况下,增加了44辆的销售车位,满足了规划要求。单车位面积也由34.8㎡/个,降到32.2㎡/个。

 

靠墙位置,一般布置车行通道,而不布置平行车位。

 

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2、轮廓线尽量规整,并用足边界位置

 

异形和折行的轮廓线,会产生大量无法利用的旮旯空间。同时,外墙轮廓的过于曲折复杂,也增加了基坑支护成本及外墙展开面积。

 

反过来,平直方正的轮廓线最有利于车位排布,也能减少不必要的工程造价。在轮廓线处理中,对于产生无效空间的位置,应考虑是否修正轮廓线,将无效空间用于排布车位或者其他用途。

 

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来源:地产成本微观察

 

另外,注意轮廓线内边的边界位置是否用足。

 

下面这个地库,原方案规划面积为20402㎡,分成地下一层和局部二层,车位总数量516个,同时设置了3个地库出入口。

 

优化时,将原方案中地库边界位置(图一中标红位置)利用起来。另外,由于此地块非独立地块,其中一个地库出入口可借用前次开发地块出口,因此优化方案中取消了该出入口,在该边界处扩设车位。

 

再通过调整局部车位排布方式,以及设备用房位置,最终多挤出了10个车位,总车位数量达到526个。

 

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来源:设计爱分享

 

 

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来源:设计爱分享

3、与定位匹配的前提下,选择经济性最佳的柱网排布

 

要获得经济性较好的的车均面积,需选择合适的柱网。

 

选择经济性最好的柱网形式

柱网的选择,必须综合考虑包括地库规范、项目定位、施工条件等因素。

 

按照规范,标准的停车位大小为2400mm×5300mm。三个标准车位,加上600mm结构柱截面宽度,就是7800mm的柱距尺寸;5500mm的车道净宽,再加两侧合计2500mm(1250mm×2)的车道退线,构成了8000mm的柱网尺寸。

这便是常规7800mm×8000mm的柱网形式。

 

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地库规范规定的机动车设计车型的外廓尺寸取值

 

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地库规范中对于车距的要求

 

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根据规范要求,小型车辆布置如图,来源:搜建筑

 

除主流的大柱网之外,还有大小柱网、小柱网,以及改进型小柱网。

 

远洋地产曾就此四种柱网形式进行分析,其认为,就经济性而言,若忽略地基基础条件,采用有梁楼盖的地库,这几种柱网形式的建安成本从高到低为大柱网>大小柱网>小柱网。

采用无梁楼盖的地库,则为大柱网>大小柱网>改进型小柱网>小柱网。

注:小柱网的柱截面为400x400mm

 

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数据来源:远洋设计汇

 

就使用体验而言,不同柱网的柱子位置不同,对车辆的转弯半径有一定影响,大柱网的停车舒适度最好,而小柱网的停车舒适度最差。改进型小柱网虽然不及大柱网,但也由于大小柱网及小柱网。

 

在选择的时候,需结合项目定位来考虑。中端高端项目注重舒适度,车位大小应在规范之上适当放宽;而刚需项目则以满足规范最低标准为主。

 

以下为恒大对中高端项目的车位尺寸规定:

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在实际操作中,柱网的经济性需结合各类条件综合考虑,包括基底岩土类型、当地的人工成本以及项目工期等。比如小柱网的用工量更大,施工周期更长等,都可能造成额外的成本负担。

 

 

预留一定比例的大型车位

由于今年来家用汽车越来越宽敞,对于车位配置也有一定的影响。从实用性和经济性双重考虑,地库可以考虑增加部分豪华车型的停车位。

 

某房企就规定,省会及以上城市(含大连、青岛、宁波、厦门)的中端、中高端项目配置  20%~25%的大型车位,三线城市项目配置 15%~20%的大型车位。

 

在配置大型车位时,需要注意避免增大标准柱网的跨度,避免由于个别的大型车位而影响整个地库的经济性。

 

大型车位应尽量在非标准柱跨里设置。如需在标准柱跨里设置时,选用“2+1”的模式(两个标准车位+一个大型车位)进行布置为宜。另外,尽量在靠近塔楼的区域设置,集合使用的要求均匀布置。

 

4、充分利用低效空间,作为设备用房及储物空间

 

除能产生经济效益的停车区外,地库还承担多种配套设备,设备设计的优化也是控制土建成本及设备成本必不可少的一步。

 

原则上,空间排布时,设备用房、消防栓等的布置不应影响停车,更要避免挤占停车位。比如车道两旁,是布置车位黄金地段,拿来做设备用房就浪费了。

 

 

 

设备用房应尽量利用低效空间,比如塔楼、边角空间等。如果实在需要占用停车空间,则应考虑如何把影响降到最低。

 

闲置边角空间可用来设置储物空间。

 

即便优化做得很到位,很多的地库依然会存在一定的闲置空间,在满足必要的设备和工具空间配置之后,剩余的闲置角落可设一些收纳设备,给业主存放健身器材、衣物等,增加地库的附加值。

 

5、垂直方向上,重点关注层高和覆土厚度

 

地库规范要求车库净高满足2.2米。事实上,只要能保证车道处、以及大部分的停车位处的净高为2.2米即可达到要求。

 

为了满足这一层高,要求管线高度要精准计算,注意风道、喷淋、设备管线交叉点等要避让主车道,以免增加不必要的层高。

 

变配电间或水池等设备用房与车库同层时,通过设备用房局部降(升)板的方式,弥补层高不够的缺陷,而不增加地库层数。

 

合理的选用地下室底板的构造做法,在计算层高时,就计算好设备管线预留高度以及结构梁高;

 

一定要重视管线综合。

 

第一,避免管线交叉点出现在主车道上。

保利的地库,通过优化设备管线的路由,车道上方不出现大型管线的排布。同时,利用BIM的可视化设计,减少管线之间互相占用的空间,从而提升库内空间净高,确保主车道上方2700~2900的净高。

 

来源:POLY技术汇

 

第二,主风道尽量靠近车道外侧设置或走车位上空;同时,风道下面不设置喷淋;电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方。

 

合理的配置种植类别,控制好覆土厚度。

 

覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定。在综合管网优化布局的基础上,还应从景观精细化设计出发,合理的配置种植类别。

 

如采用树池、堆土形式来种植;平均覆土厚度要达到1.0米~1.2米之间,采用覆土种植,种植大树处覆土局部1500;普通乔木处1000;草坪300 ~ 400;

 

另外,个别城市对覆土厚度会有自己的规定,比如杭州规定覆土厚度1.5m,房企则必须按照规定执行,将覆土厚度控制在达标线左右。

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