设计阶段如何做好成本优化(掘金术)

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所属分类:成本优化
摘要

一、设计中的成本控制原则 设计在整个项目的成本投入上占比不大,却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本,一方面不能不计成本盲目追求设计效果,另一方面要避免成本不合理导致品质下降。 取得设计单位配合:应做好与设计单位的沟通工作,着力,

一、设计中的成本控制原则

设计在整个项目的成本投入上占比不大,却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本,一方面不能不计成本盲目追求设计效果,另一方面要避免成本不合理导致品质下降。

取得设计单位配合:应做好与设计单位的沟通工作,着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合,并在设计合同中,将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求,清晰、明确地表述在设计合同中。


1.总平面
(1)初始设计 - 总平面
设计描述:地块共设置四个出入口

(2)优化设计 - 总平面

设计描述:地块出入口减少为两个。

总结和启示:在满足规范及物业管理要求的前提下,应控制出入口数量,同一地块的车库与人行入口宜归结到一起,便于物业减少管理人数,以控制项目后期的运营成本。

2.经济技术指标

案例1

(1)停车方式(高层)初始设计

设计描述:当地要求所有地下车库均需按人防标准建造,成本偏高;地下车库埋深较深,层高较高,土建、设备和施工成本都较高。

(2)优化设计 - 停车方式

设计描述:半地下室车库可不按人防标准建造,成本较低(需要与政府部门沟通是否可行);半地下车库埋深较浅,层高较低,可自然通风采光,土建、设备和施工成本较低。

案例2

 

(1)初始设计- 停车方式(联排)

设计描述:别墅区域地库顶覆土较浅,对景观种植带来困难;别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米,增加了施工成本和验收风险;地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米,不符合当地规范等。

(2)优化设计 - 停车方式(联排)

设计描述:别墅区域覆土1.5米,基本不影响景观种植和绿地率计算;别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米,不需缴纳人防异地建设费;地下室顶板标高符合当地规范。

案例3

(1)初始设计 - 地库

a.地库按机械车位设计,面积11225平方米,总车位430个,其中机械车位421个,普通车位9个,层高4.5米;

b.停车效率26.1平方米/车位。

(2)优化设计 - 地库

a.停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米,总车位328,其中普通车位237,子母车72个,微型车26个,层高3.6米。

b.停车效率32.2平方米/车位。

地库优化前后数据比较

总结和启示:

a.应根据项目定位、成本控制要求,并结合当地规范和相关政府部门的要求,选择最适合各项目高层区域的地库形式;

b.在项目定位较高、成本指标允许的情况下,可以采用全地下停车方式;

c.在中等定位项目、成本指标较低的情况下,除必建人防区域外,推荐采用半地下停车方式,但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。

总结和启示:提高停车效率的关键措施

(1) 地下室轮廓线应平直方正,无用的面积一定要剔除;

(2)柱网布置应符合车位及行车道模数,达到紧凑布置;

(3)避免行车道靠地下室外墙布置;

(4)避免布置平行或斜向车位;

(5)设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位;

(6)设备用房勉强够用即可,不能有富余;

(7)人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

3.平面布置篇

确定建筑方案时,要尽可能从结构设计方面考虑建造成本,尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。

(1)当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时,凹槽宽度不小于1.8m,深宽比不大于4。

4.节能设计

 

(1)体型系数

体形系数:建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。

(为满足节能和成本控制要求,根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数,避免凹凸过于复杂的轮廓设计,体型系数尽量小于0.35。)

(2)外墙门窗

总结和启示

(1)节能计算中门窗的选型,一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式,须让设计院反复计算几轮,直至权衡计算的值尽量接近50%。

(2)门窗的成本控制中,采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果,在成本管控的今天,推荐使用塑钢门窗。

(3)在塑钢窗的应用中需要注意以下几点:

a.塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算,因为塑钢的门窗较重,对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定,一般宽度不大于750,高度不大于1500;

b.平开门尺寸较大,不建议采用塑钢材料;

c.推拉门塑钢门对五金件要求较高,现场施工需要注意。

5.层高选择

 

(1)初始设计

设计描述:高层住宅层高为3米。

(2)优化设计

设计描述:高层住宅层高全部改为2.9米。

总结和启示

(1)应综合市场取向,产品自身的定位,同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗,选择合适的层高;层高每增加0.1m,造价增加该层造价的约3-5% 。

6.公建配套

(1)外立面设计

初始设计:a.基座部分三层,局部四层,全部为干挂石材;b.每四层设计有横向线条;c.线条全部为GRC材质。

优化设计:a.基座部分改为两层,局部三层,材质为仿石涂料,只在门头近人尺度使用石材;每四层的横向线条取消;线条尽量采用混凝土浇筑。

总结和启示

建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化,建议在建筑方案设计阶段,应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用,并选用成本较低的栏杆、百页做法等。

(2)会所

设计描述:会所建筑面积约2500平米,且占地面积较大。

优化设计:将临时售楼处置于商业内,极大地降低了前期投入和后期运营成本。

总结和启示

(1)会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑,并考虑便于控制样板区(特别是临时样板区)面积和成本的方案。

(2)会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定,同时考虑会所的后期运营成本。

(3)应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素,对会所的面积进行合理控制。

三、设计变更控制策略

设计变更签证率 = 由设计原因导致的签证总金额 / 工程合同金额

(通过对施工图阶段设计成果质量的控制,来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。)

很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10%,其中重复性错误占相当比例。

四、后期运营篇

1.在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装,如坚持采用,则石材的厚度必须满足车辆的荷载,同时预留伸缩缝,避免后期破损,既影响美观,又造成成本投入的增加。

2.设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。

3.别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口,同时注意防水、防晒,以延长使用寿命。

4.排水口:(1)应考虑排水量,避免开口较小;(2)应考虑物业对内部的清洁,需设计为可开启形式;(3)从损坏后能及时维修及时更换的角度,建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。

5.从节能的角度考虑,地下车库(尤其是在有采光天井的节点周围),以及小区内景观的照明系统,应分区、分组、分灯型进行回路控制,并应采用新型节能灯具。

6.公共部位的照明系统应避免采用翘板开关,以免业主可随意开启或关闭,做不到“人走灯灭”,既不利于管理,也造成能耗浪费。

7.单元门禁锁具如采用电插锁的形式,地弹簧容易偏位,需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后,复位精确度就大大下降,最终导致难以关闭,建议采用磁力片锁为宜。

8.木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施,防止下雨后积水导致木材腐烂,增加后期维修成本。

后期运营启示:

(1)减少电梯和智能化系统的品牌数量,兼顾长期的使用和经营管理的成本;(2)小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品和木制品,避免后期过高的维护成本;(3)物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内,以方便业主办事并节省物管人手。

五、成本效益最大化的一些途径

(来源:根据百度资料整理编辑,更多精彩文章分享,欢迎关注主编潘勇堂微信号jackpyt)

 

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