搞懂房地产项目12大开发成本,读这一篇就够了!

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 前言:本文向大家简要的介绍目标成本科目组成框架及大致的成本指标水平,有利于初学者对目标成本科目的框架建立大概认知;

 

 

01:目标成本科目组成

 

土地成本:开发商为取得土地所付出的相关成本;

开发成本:勘查设计费用,报批报建费用,工程咨询费用,物业管理费用;

建安成本:前期工程费用,主体建安工程费用,园林景观费用,市政配套费用,公共配套费用;

三费:营销费用,管理费用,财务费用;

备注:不同地产公司成本科目的划分归属有所不同,但是其本质并无不同。

 

02:土地成本解析

 

土地成本定义:俗称地价,即房地产开发商取得土地使用权付出的成本,包含但不限于土地出让金、契税,安置拆迁补偿费、交易服务费、评估等费用。

注意口径区分:大市政配套费在不同公司的口径中,有可能属于不同的成本科目。有的地产公司归属于土地成本,有的地产公司归属于开发报建费用;

 

楼面地价计算一般人经常在网络上看到,某地区土拍热度很高,刚刚某地块拍出地王项目,总价:***亿元,楼面地价:***元/m2,在这里作者跟大家对于楼面地价做个简要的解释:

 

楼面价定义:即单位计容建筑面积所包含的土地价格。

 

楼面价简要计算案例:某地块100万元/亩,容积率2.0,请问楼面地价多少?

计算第一步:100万元/亩,如果折算成占地面积则为:100万元/666.67m2=1500.00元/m2,所以100万元/亩,相当于每平方占地面积1500.00元;

 

计算第二步:容积率为2.0,表示每平方占地面积开发商可建设2平方米的计容建筑面积的建筑,则单位计容建筑面积所包含的土地价格为:1500.00/2.0=750.00元/m2

结论:该地块的楼面地价为750.00元/m2。

 

03:勘查设计费解析

 

勘查设计费主要范围:主要包括地质勘查,规划设计费,施工图设计费,各小专业设计费(装修,门窗,幕墙,景观,弱电,人防,钢结构,基坑支护等),专业顾问费(对于复杂项目的结构顾问,机电顾问等),其他零星设计费用(晒图,三维模型设计等)

地质勘查费用:地质勘查费用根据当地的实际市场价格进行确定;

 

主要项目设计费:包括规划设计,施工图设计,装修设计,门窗幕墙设计,景观设计,弱电设计等,一般公司内部根据不同的项目和产品系列,有相应的限额设计指标,根据限额设计指标结合当地的市场情况执行即可。

 

专业顾问费用:一般对于大型复杂项目(例如300米以上超高层,超五星级酒店,甲级写字楼)等会考虑采用专业顾问费用,但是不同项目复杂程度和聘请的不同的专业顾问,价格差异较大。根据具体项目进行确定;

 

其他零星设计费用:根据项目具体情况确定;

 

成本水平:对于普通住宅的勘察设计费用,建筑面积单方指标范围在60元/m2-80元/m2之间;

 

04:报批报建费解析

 

报批报建费用主要是对于开发商在当地进行开发项目需要向政府及各部门缴纳的相关行政事业性收费,主要包括:人防异地建设费,基础设施建设配套费,预售询价费用,环境评估,交通评估,施工图审查,文物考古,水土保持,规划公示牌,无证施工罚款等等。

 

报批报建费用特点:不同地区差异较大,要根据开发项目当地政府部门的要求为准;

费用清单提供的部门:由开发报建部门提供相应的收费清单;

 

成本水平:对于普通住宅项目,建筑面积单方指标大约在120.00-150.00元/m2。

 

05:工程咨询费解析

 

工程咨询费用主要包括:监理工程费用,工程造价咨询费用,结构安全检测费用等;

 

06:物业管理费解析

 

物业管理费用主要包括:前期物业介入费用,前期物业开办费 ,物业招标代理费用,空置房物业管理费用等;

 

物业管理费用的水平根据各家地产公司的物业管理模式(内部管理,外部委托)不同,费用差距较大。如果是内部管理,则直接执行内部管理的相关费用标准即可。如果是外部委托则根据项目定位,根据市场价格进行确定;

 

07:前期工程费解析

 

前期工程费用主要包括:临时围墙,临时道路,临时供水,临时供电,临时设施,场地土方等。

 

临时设施:主要是为业主单位进行项目管理而建设的临时设施(如:临时办公,临时食堂等),而非施工单位为自己进行施工管理而建设的临时设施;

 

场地土方:此处场地土方是正负零以上的土方,如果是基坑开挖土方则是属于主体建安工程费用。

 

前期工程费用根据项目实际情况及历史定标情况进行预估即可,金额相对较小。

 

08:主体建安工程费解析

 

主体建安工程费:包括项目各业态土石方工程,基坑支护工程,基础工程,主体建筑工程,防水与保温工程,门窗栏杆百叶工程,外立面幕墙工程,室内精装修工程,主体安装工程,消防工程,智能化工程,电梯工程等所有属于或者依附在主体建筑上的所有工程费用。

 

土石方工程费用:根据不同项目,不同地库开挖深度,不同地区土方单价进行计算;

基坑支护费用:根据项目开挖深度大致确定支护形式,然后根据过往项目的经验值进行计算;其他主体建安工程费用:根据限额指标,公司的适配指标,历史经验数据进行综合判定;

 

成本水平:

普通百米高层住宅(毛坯)的主体建安工程费用:1800-2000元/m2

普通150米超高层住宅(毛坯)的主体建安工程费用:2000-2300元/m2

普通双层地库主体建安工程费用:2500-2800元/m2

 

09:园林景观费解析

 

园林景观费用主要包括:属于园林景观的软景,硬景,景观灯具与亮化,水景与泳池,园林小品等;园林景观是属于敏感性成本,能项目带来产品溢价。

 

成本水平:刚需项目300-500元/m2,改善型项目:500-700元/m2,高端项目:700-1500元/m2;

 

10:市政配套费解析

 

市政配套费用主要包括:自来水工程,供配电工程,小市政工程,燃气工程,小区标示标牌工程等。

 

自来水工程:自来水工程通常具有垄断或者半垄断性质,指标水平根据当地的情况进行确定;

供配电工程:在一定地区内,红线内的配电指标相对稳定,但是对于红线外供配电,因为变电站距离红线的距离不同导致成本水平差异较大;

燃气工程:大多数按照户数计算,根据当地的燃气公司的费用水平统一收取;

成本水平:市政配套费用的建筑面积单方指标约190元/m2-240元/m2;

 

 

11:公共配套费解析

 

公共配套费用主要包括为项目建设配套的:物业用房,社区用房,养老用房,学校等;

除学校外,其他公共配套费用一般金额不大,只需要根据常规经验指标计算即可。如果需要配建学校,则需要了解当地配件学校的配件标准及相应经验指标进行测算;

 

一般学校的建筑面积单方指标:3200-3500元/m2(除土地和三费外的所有费用)

如果是高档类的国际学校建筑单方指标约:3500-4500元/m2(除土地和三费外的所有费用),此类学校对硬件设施要求较高;

 

12:三费解析

 

三费主要指:企业管理费,项目营销费用,财务费用;

 

管理费用:可直接根据公司的费率水平计算即可,一般在为项目货值1.5%-3%之间;

营销费用:项目的营销费用根据公司的营销费用水平结合项目的种类和实际情况确定,一般为项目货值2%-3%之间;

财务费用:项目的财务费用跟项目的开发节奏,融资方式,融资利率水平有很大关系,需要与财务部门共同商议确定。

 

来源:地产成本微观察(ID:HHBcbwgd)已获得授权,向原作者表示感谢。

 

 

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