房地产成本真相,看开发商到底能赚多少钱?(规划篇)

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摘要

“ 房地产之所以能成为中国经济的支柱产业,主要归结于它对自身开发长线对社会经济结构中各产业所产生的重大影响。例如土地、金融、钢铁、建材、化工、广告、苗圃、纺织、家电等等,太多行业和房地产都有着或多或少的联系。关于房地产一系列的开发环节,往期,

房地产之所以能成为中国经济的支柱产业,主要归结于它对自身开发长线对社会经济结构中各产业所产生的重大影响。例如土地、金融、钢铁、建材、化工、广告、苗圃、纺织、家电等等,太多行业和房地产都有着或多或少的联系。关于房地产一系列的开发环节,往期文章中也曾多次提及,继探讨房地产成本真相(土地篇)之后,今天,我们来谈谈房地产开发前期的“规划成本”和一些行业常识,希望大家能看到更立体的“房地产”,同时在买房的时候也能更了解一个项目的规划背景。

 

 

先插一篇往期“土地篇”的文章,没看到的粉丝可点击了解。

◀房地产成本真相,看开发商到底能赚多少钱?(土地篇)

我们就接着上文,从拿完地之后的规划说起吧。

规划阶段,开发商首先需要支出的是一个咨询成本一咨询费。

咨询费怎么收?总建面积1-2元/㎡,建筑面积低于20万㎡的,多以30万起。

根据土地的规模、性质、乙方知名度、是否代理等因素咨询的费用上下浮动会很大。规模越大,收费越低;

 

因为总费用是按照面积大小收取的。而且后期很多环节中都会和项目大小有关系,从某种角度上也能看出,买房一定要尽可能选择大的社区,

另外,住宅低,商办高。

 

需要注意的是,在房地产行业,房地产开发的难度梯度是这样的:高层(住宅)洋房(住宅)别墅(住宅)临街商铺(商业)大型商业(商业)商业巨舰。

如果房地产开发等级看做“学历高低”,高层相当于初中水平,洋房属于高中,别墅属于大学,临街商业综合体相当于硕士,商业巨舰(类似郑州的市场外迁承接地)相当于博士。

住宅开发是房地产行业最低级的开发。开发住宅的开发商却也是最多的,开发实力层次不齐,开发品牌鱼龙混杂,也最容易让购房者混淆视听。因为没有实力的小开发商,一般都不会碰商业,因为开发难度之大,过程耗资之多,一般的小开发商根本玩不起,即便玩得起,没经验也玩不转。

大型商业类似郑州的综合市场外迁,比如说南龙湖的华南城、华商汇的项目,这种开发周期之长,耗资之巨大,直接可以决定一个区域的未来。这种项目也是政府花巨资引进的,同时也会给到房企足够宽松的政策。

其次就是项目的设计费。

主要分为方案、扩初、施工、景观、地下车库5个部分。

方案、扩初、施工这三个部门都是由设计院给出,方案的价位大概在5-10元/㎡;扩初一般情况下会合并在方案里面。施工上差别不大,一般根据档次分为15-40元/平。

景观是由专业的景观公司来做,景观占地一般占项目总体的40%,具体到郑州的房地产项目,景观占地达到这个标准的不多。

地下车库也是有设计院来做,每平的价位在35-40元。

最后,前期规划里面还有一项很重要的费用,就是三通一平的费用。该项根据地块的实际情况费用差别很大。

强电+青苗补偿费,占地面积总计大概10-100元不等,如果是城中村改造项目,还要考虑高额的拆迁费用,高额的拆迁补贴等等。

以上均是项目规划阶段的成本。但是规划阶段每平至少会增加500元的成本。而这些成本最终都需要转嫁到购房人身上。由此足可见买房的时对一个项目充分了解的重要性。

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