房地产成本真相,看开发商到底能赚多少钱?(土地篇)

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只要是商人,就不会做赔本的买卖。开发商一样如此。

 

任何一个房地产商在项目开发的过程中,都有着一套相似的资金经营规律和保底盈利秘诀。

 

那么,地产商投资经营的逻辑是什么?房地产开发的成本又有多大?最后能盈利多少?

 

由于房地产开发流程之繁杂,编者短时间不可能将每个流程所产生的各项费用全都详细列举,索性就按照房地产的开发流程,以持续连载的方式对每个环节逐个分析,今天,就先来说说土地。

 

千篇一律:房地产开发资金的经营规律

 

为什么是千篇一律?不夸张说现实的确是这样。全国乃至全球几乎所有的房地产开发商都遵循下面的模式:

 

前期开发商只投入占整个开发40%的资金用于拿地,拿地之后开始从银行申请贷款,然后拿银行的钱开始项目开发(咨询,设计、规划,动工等,后续连载也会计算这些环节的成本),在银行贷款还没有花完的时候,就可以开始预售,更有甚者,拿地不久,五证未全就开始认筹预售。

 

这种现象,在郑州房地产市场更是屡见不鲜。拍完号、选完房之后一般需要等2个月甚至更久的时间,等到项目预售证下来之后,才会通知准业主来签购房合同

 

之后成百上千位业主纷纷开始从银行贷款,购房者贷款审批之后,就会有XX亿的购房款流入开发商的账户。

 

回笼资金就是从这开始的。最终开发商拿着购房者的钱去大肆开发,建造楼宇,设计景观,引进配套,聘请物业等等。

 

整体流程,开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。

 

以上就是项目全程开发的资金规律。接下来,言归正传,举例说说土地的成本。

 

以100亩地的项目为例来算一笔账:

 

如果一亩的低价在300万~400万,容积率控制在3.0;

 

根据容积率计算公式:容积率=总计容建筑面积/总用地面积,1亩地=666.67平方米计算,总计容建面积即:666.67㎡*100*2约等于13万㎡。

 

对于容积率而言,用地面积是拿地时候已经决定了的(不变),开发商盖的建筑面积越多(楼栋越多,楼层越高),容积率自然就越大。容积率越大,舒适度越低,反之舒适度则越高。

 

100亩地单纯的地上面积(可售面积)就是13万㎡。这样下来,把土地的价格分配到可售面积上,每平的房价会是多少钱呢?300万元*100亩/13万㎡~400万元*100亩/13万㎡得出的结果是每平2300~3000元。

 

从项目地价和容积率即可轻松算出每平房子的土地成本有多少。这样简单的计算方式,应该不难懂。

 

这让我想起来,前段时间天伦庄园项目住宅大卖,开盘即清盘。项目位置不错,产品品质也很高,为什么项目住宅定价反而不高,超高的性价比赢得了市场上诸多购房者的亲睐。

 

后来了解到,项目拿地比较早,当时拿地价格也比较低,所以即便加上其他开发环节的成本,每平买到8000多项目整体的利润已经相当可观;

 

如果定价太高的话,外加楼市大环境本来就不好,去化速度自然也会比较慢,拖延的每一天一样需要支出各种成本费用。所以项目开盘不破九,开盘当天几近清盘。从这个真实的例子,我们也能看到土地成本对项目后期销售最直接的影响。

 

另外对于上述计算后得出的每平2300~3000元的成本来讲,实际上的价格将更高一些。

 

因为开发商还需要支出一些小费用,比如需要给规划局的土地定位费,给测绘部门的土地定界费,给评估所的评估费,给财政局的土地出让金、契税、耕地占用税。

 

好在这些费用相对大额的土地的成本来说,影响并不大。

 

然而,一切才刚刚开始,土地成本只是推高房价的第一个波澜。

 

咨询、规划、设计方案、扩初、施工、景观、地下车库、物业…

 

一浪接着一浪,处于最底层的购房者最关心的房价到底会被每个开发环节推多高?每个环节需要支出的费用究竟有多大?

 

欲知房价构成,且见下期连载(规划篇)。

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