设计环节|精装修全过程成本管控(1)

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所属分类:成本优化

随着房地产开发由量到质的转变,全装修项目越来越多,在装配式建筑中更是要求必须全装修。

如今精装修工程成本单方少则近千元,多则数千元,乃至远超工程结构成本。因此,精装修工程的成本管控从一个专业的管理分目标,提升到了项目管理的主框架上,甚至是决定项目成败的关键因素。

一般的工程成本管控方法我们都比较熟悉了,那么精装修工程有什么特别之处?如何落实成本管控目标?

1.1好马配好鞍,设计方案首先要匹配项目整体定位和不同部分的定位
设计的定位决定成本投入的基础水平,设计定位首要是与项目定位匹配。同样是精装修,其造价差距可谓巨大,一个售价高扬,户型、配套都上档次的豪宅不能配经济型装修,而打快销牌的普通商品住宅也不能做几千元的豪装。根据项目定位档次,确定精装档次是最基本的成本理念,也是成本管控的第一关,通常是先匹配后限额设计的问题。
在匹配问题之上,根据精装修区域及实现功能的不同,又有不同成本管控理念,大体可以分为以下类型:
A、样板间、售楼处
样板间虽然直接造价不是很高,但在商品房项目中广泛存在,是最常见的精装修工程。
样板间是为毛坯交房项目创造实景预享空间,主要职能是充分展示户型优势卖点,刺激客户购买的欲望,不对其他建设成本构成影响。因此,样板间精装通常在匹配项目品质基础上会有所提升,但一般不会脱离项目定位太远,否则会适得其反。
下表是北京6个项目的样板间装修标准调研,虽然由于时间和区域不同,售价不能完全代表项目定位,但结合项目区位及类型看也能基本反映了项目的匹配规律。
表1   样板间装修费用           (单位:元/平米)
而售楼处以吸引人群关注、引导购买为主要诉求,装修一般具备“高大上”气质,比展示样板间更显独立性,市场上的售楼处装修标准也五花八门,销售人员的要求是最好做到外装有特点,内装显品质。由于售楼处具备一定的销售广告性质,可以结合营销推广策略,追求主要目标的同时,以销售费用的分配比重统筹考虑成本标准。
B、工装
工装是工程装修的简称,指工程项目的规模化精装修。
由于具备规模化特征,工装的成本管理更注重标准化以形成规模效应:
一、工程做法标准化,不出现或少出现特别费工、现场加工的装饰做法;
、产品选材标准化,以主流产品为主,选用市场竞争充分、质量档次品牌标签明显的产品。
因此,在设计阶段,成本管控可从设计限额、主要产品的配置这两个方面着手。
实现手段上,工装一般做工程样板间,以样板间实践确定将来大规模实施的方案与做法。工程样板间是把设计方案具象化兼具展示户型实景功能,以发现问题、树立工程标杆为主。
成本工作的重点首先在清晰的成本结构梳理——边界的清晰、做法的清晰、材料设备匹配度的清晰、各部分造价的清晰;然后根据成本梳理结果、项目定位的设计限额,来调整产品配置方案,为项目设计定型服务。
C、高档精装
高档精装本身就是对项目精装档次的一个定位描述。
首先,材料、设备都是大品牌或高端品牌,但不能是无序的和零散的,也不能是一味追求高端不考虑成本,还要有整体设计成本目标限额;
其次,高档装修项目不能出现局部特短板,导致整体效果的偏离,因此成本管控必须系统地考虑项目的整体高端,在局部确定产品选用等问题时综合考虑效果与成本之间关系;
再次,还需要有亮点,也许一个、也许两三个,起画龙点睛的作用,给人以项目高端的实际支撑感的做法或者设备产品,这个时候不能怕花钱。
1.2一手标准化降成本、一手差异化出品质,双管齐下
精装修设计标准化是指在部品部件的设计中要考虑设计的造型、尺寸、做法等的标准化,从而通过设计手段方便批量采购、提高效率、降低成本
特别是工装设计中更应注意。标准化通行做法与施工工艺可以降低成本,标准化的材料设备更可以大幅度降低采购成本。举一个反面例子,在某开发项目中,设计洗衣机空间高度较低,使得洗衣机选择受到较大限制,无法形成产品的有效竞争,造成采购价格高出一般情况15%。
追求精装修设计的差异化,突出项目亮点是每个设计追求的目标,这里只想澄清一点,这个差异化的手段不应该是造型或者手法上的差异、甚至怪异,而是“质优价廉”,以相同的价格创造比其他项目更大的卖点或者客户舒适感、认同感,从这点上说追求设计差异化,这需要设计师的功力与创意,也需要开发商的统筹和抉择。
1.3 好钢不能用在刀背上,成本首先要投入在设计方案创意的亮点上
差异化战略也适用于项目精装品质的创造。在设计整体定位确定时,设计创意或者产品配置的亮点成为设计方案的关键得分点,然而这些亮点往往也是成本投入较大的点。
在成本限额下,必须有所选择和取舍,以达到成本与效用的最佳平衡。也许对于成熟的设计管理团队,可以从很多的技术数据分析可以判断解决,比如材料造价与总成本比例、户型各功能区成本分配比例等,但从开发商管理成本与设计的角度,直接决定取舍可能比较难选,各专业部门间讨论也往往意见不一,采取模糊综合评价方法将定性评价转化为定量评价决定取舍,是一个好的办法。
建立设计创意点的因素集合,比如对增加花灯,进口石材,进口壁纸,艺术雕塑四个点间选择,考虑因素集合U={成本增加,销售亮点,设计理念},评语集合V={必须,可行,不可行},因素权重分配向量A={0.3,0.5,0.2},专家评审对每一个创意点给出相对于评价因素的评语,可得四个评价矩阵P,Q,R,S,和权重向量相乘得到评价结果B,以归一化评价因数可得出各创意点的优先选择次序。

 |小结 | 

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精装修工程的成本市场起伏大、项目差异大、成本管控的影响大,所以做好成本管控需要通盘考虑项目定位与精装修实现意图,做好设计阶段的系统性管理,先奠定好精装成本管控的良好基因。
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