竣工结算难,难在哪?如何破解?│成本管控经验总结

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所属分类:成本管理

 

字数3500阅读时间6分钟

 

学习知识并不难,难的是能沉下心来、审视经历,并在审视中系统整理、提升认识、总结出能应用于未来的知识。

竣工结算是一个工程合同的结束点,既是对合同履行全过程的一个回顾,也是成本管理体系运行成效的一次检验。

但竣工结算扯皮多、时间长、效率低——似乎是行业通病,原因何在?如何破解?本文从结算工作的事前、事中、事后三个阶段分析原因,并探讨破解思路。

竣工结算难,难在哪?如何破解?│成本管控经验总结

一、合约规划及签订阶段

01.前期合约规划管理不善,增加后期竣工结算审核工作量。

前期合约无规划、总分包或分包间界面不清、合约拆分过细导致分包合同多,导致竣工结算时需重复核实项目增多、结算合同项数多,增加审核工作量及扯皮的因素。如:

合约无规划。地下室顶板回填土,基坑四周回填土,连接室内外的散水明沟坡道、室外消防给水等,因合约无规划,有时列入总包范围,有时列入不同的分包范围,每个合同竣工结算时都得重新核实施工范围增加结算审核的繁琐。

合约拆分过细外墙面分总包打底抹灰、外墙保温和外墙涂料分别分包,室外工程分标段,无特殊工艺做法栏杆、雨棚等构配件独立分包,施工合同多竣工结算项数增加。

交叉界面不清。门窗洞灌浆塞缝,消防孔洞及预留,室内精装交界面,建筑垃圾清理,供水供电单体与室外交接,甲供机电设备控制线箱与安装工程等交叉界面责任不清,导致竣工结算时需协调多方施工单位甚至重复计算。

02.施工合同存在不合理条款,导致竣工结算执行有障碍。

①合同约定风险包干超出常规预估、明显不合理。如:合同约定承包人承担的风险包括招标人提供的招标清单工程量错漏,建筑图与结构图矛盾部分,地质勘察结果与实际偏差,市场变化与政策性调整引起的人工、材料、机械费的变化等。以上情况一个有经验的承包商也是无法预估和处理的风险范围,若工程实际发生以上风险的投入费用超出预期较多,承包人会想尽一切办法提出补偿要求,增加结算时谈判协商时间。

②合同条款前后矛盾或不严谨,竣工结算时双方各取所向。如固定总价包干合同,结算条款却约定招标工程量如有多算、结算时按实核减,少算或漏算则不增补;合同约定的包干范围与合同配套的工作量清单工作内容不一致;竣工结算时双方按有利各自的合同条款核算,导致双方结算方向偏离,协商周期延长。

合同约定违约金过高,竣工结算无法执行。如招标时为了满足项目销售、交房、结利等节点要求,合同工期一般压缩得比较紧凑,实际发生工期延误的可能性大,合同约定的工期违约金过高。导致竣工结算时工期违约金占比过大,承包方无法接受。

03.非总价包干合同结算审核工作量大、争议多

①费率合同开口多,承发包双方博弈时间拉长。随着时代发展,越来越多个性化建筑,特别是一些商业酒店等公建项目设计比较复杂、独特或设计深度不够,无法短时间准确算量计价的工程,不得不采用费率合同。费率合同不确定因素多,留给承包人可操作的开口也多,工程量和单价方面都需结算时确定,审核量大,争议项也多,承发包双方博弈时间拉长。

模拟清单招标重新计量工作滞后、竣工结算难度加大。在房企资金高速周转、快速开盘的要求下,施工图设计完成后施工招标确定承包单位的方式已不能满足节点要求,三边工程(边勘察,边设计,边施工)成为常见做法,在项目方案图确定后采用模拟清单招标,以暂定总价,固定单价签订合约。但因建筑产品的单个性,模拟清单与经审查后的施工图出入较大,工程量和清单项目都存在差异,中标清单无单价可套用需重新核单价的清单数不少。但承包方已进场施工后与参加投标竞争的报价虚实是很大差别的,所以施工过程重计量工作难度加大,往往最后也拖延为工程竣工后按实结算,导致竣工结算难度加大。

小结——解痛思路之一

 

项目招标工作启动前,应做好合约规划,合约对应范围应尽量统一至少做到区域统一,招采及合约签订应严格按照合约规划进行;施工合同应本着相对公平公正的原则,条款在把控履约风险同时应考虑后续可执行性;尽量减少开口合同特别是费率合同,提高设计标准化,总包模拟清单招标时应明确建筑设计做法及构配件做法,特别是防水、保温、墙地面装饰做法等易变更且造价变动大清单项目。

二、项目实施阶段

竣工结算难,难在哪?如何破解?│成本管控经验总结

01.设计变更、现场签证不及时或不完善

①甲方原因导致变更签证数量多。施工图设计质量残次不齐、设计错漏碰缺产生设计变更,现场工程师成本管理意识不高,且迫于工程进度要求,对变更方案及事项无法比选或甄别,设计变更和现场签证较多,导致即使总价包干合同也得花大量时间审核变更费用。

② 乙方申报不及时、资料不完善。对工程变更先斩后奏,不及时申报变更内容甚至积压到竣工结算再补资料;变更手续或资料不完善,如设计变更内容与竣工图不一致、工程联系单附图不详无法计量等。

③甲方工程量审核意见不规范、甚至不合规。现场签证指令含糊、交叉工序责任不明、或不签意见仅签名、只签结果不记录施工过程状况、甚至直接签价格无法核量等情况下,甲方成本部无法进行审核。

变更费用不能达成一致,而积压较多。甲乙双方在变更金额上在短时间内不能达成一致,但双方着眼于达成进度目标,只好积压到竣工结算时再处理。

02.资料记录不完善增加审核难度

① 隐蔽工程记录不实。承包方提供的钻探记录、地形方格网、成桩记录、现场隐蔽工程等资料常常存在前后矛盾、高估多算的嫌疑,发包方现场人员未能及时详尽核实,竣工结算审核产生较大争议时,现场施工场地已隐蔽无法复核。

② 材料进场记录不全。施工过程材料进场记录不全,导致竣工结算时复核材料数量、规格、品牌等工作难度增加。

③ 工期资料记录不清,工期延误责任界定不详,导致结算工期违约金无法审定等。

03.超付工程款导致结算被动

合同履约过程中发生变更减少、未及时调减合同价,出现进度款超合同约定比例付款而导致结算被动;预售、竣工备案、交房等节点经承包人博弈额外提前付款,竣工结算阶段余额比合同约定的少,导致承包人结算核对配合度减弱。

小结——解痛思路之二

 

加强全员动态成本管理意识,成本管控考核对象不仅限成本人员,应涉及项目运营各部门;推行设计变更及签证变更按时清理制度,贯彻现场资料标准化模式,明确变更及竣工结算资料标准;加强工程款支付管理,特殊付款或提前付款时成控人员应仔细核算余款并预判付款风险供管理层决策。

  

三、竣工结算审核阶段

竣工结算难,难在哪?如何破解?│成本管控经验总结

01.无独立的的结算审核岗位,结算效率低下

成本组织构架中没有独立的结算审核岗位,导致结算审核工作常常被推后。成本岗的工作模块主要包括三大块:前期招标采购、过程成本管理、后期竣工结算及评估,目前大部分房企未独立设置结算审核岗位。而成本管理工作内容繁多,往往是以优先完成影响项目开发节点的工作(如招标采购、标底预算审核、进度款审核等)为原则,这就导致了竣工结算工作常常被向后推延。

没有相对独立的结算审核岗位,审核效率低。类似总包工程、大型专项分包工程的合同结算审核,特别需要审核人员深入熟悉结算资料、系统了解工程建设过程的整体情况,在审核过程中,若不断与其它应急工作切换,则审核效率极低,导致结算工程无法按计划完成。

02.结算审核人员个体因素影响

① 审核人不熟悉工程情况。程建设过程审核人员一般未能全程跟踪,甚至有些拿到竣工结算资料时,还没到过项目现场。这就导致审核人员不熟悉项目情况,影响竣工结算审核进度。

审核人专业水平参差不齐。竣工结算审核能力主要靠个人经验的总结,不像招标评标、成本管理工作可以用标准化表格或流程快速培养团队成员。审核人专业水平的参差不齐,而结算标准和目标既定,也导致结算审核效率低下。

审核人思想意识问题。有些审核人员本位主义思想,爱钻牛角尖,不以遵循合约条款、尊重事实的原则去解决结算争议事项。

03.制度繁琐、工作流程过多

竣工结算审核是房企对合同价款的最后审核和最终确认,所以房企对竣工结算制度流程设置会比较严谨。但有些公司内部竣工结算制度流程设置有较大的弊端,比如权限不分级、多重审核、内部外部审,对审核的时间没有明显的考核要求。一个结算涉及的审核人数较多,审核其中任何一个环节出现问题,不及时推进,各层级互相推诿,导致竣工结算一拖几个月甚至几年的案例也不少见。

04.承包人的管理团队因素的影响

多数项目的承包商现场团队是临时组建、甚至临时招聘,到竣工结算时项目成员可能已解散,所以结算资料缺失比较严重,结算配合较弱,也是影响发包人竣工结算审核的一个方面。

小结——解痛思路之三

 

在行业工作标准化要求提高的形势下,成本岗位分工需要更加精细化,烦杂的竣工结算要保质提速,应专岗配置、计划责任到人。企业内部应加强结算案例分享,提高团队整体结算审核能力,同时加强审核人员公平合理维护企业形象的思想意识对待结算审核工作;优化企业结算审核制度流程,做到合理可控同时兼顾效率。

 

结  语

过程中按时结清、结算时简单汇总——是我们对竣工结算的愿景,而加强在事前、事中的管理是提高竣工结算效率的主攻方向。不断完善成本管理制度、制定适合的结算管理指引是做好竣工结算的前提;合约策划合理清晰、条款严谨是竣工结算的预控;简化基础性工作、提升结算成果的利用价值并反馈于前端管理是竣工结算的升华

要做好竣工结算,我们要从主观、客观两方面同时努力。主观上,按期完成竣工结算需要甲乙双方协同配合,在项目招标启动前做好合约规划,招采及合约签订环节严格执行合约规划;客观上,企业应不断完善自身制度,精简内部审核流程,细化成本岗位,专岗配置、责任到人,并通过加强知识管理和专业培训,提高专业人员能力水平。

竣工结算应作为房企的一个重要的预控点。竣工结算难易、效率快慢,不仅反映成本人员的审核效率与能力,更是企业对项目各运营部门协同管理成果的一次总结性反应。合理高效的竣工结算,不仅能更好地维系并增强与供应商的长期合作关系,也能吸引更多新的优质供应商参与竞标,有利于企业不断提高招标竞价水平;同时也有利于配合企业财务税费核算、项目利润按期结转。

欢迎同行们一起交流探讨如何疏通竣工结算的痛点、突破竣工结算的瓶颈,有关注就会有突破!

 

 
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