案例分析|土方工程的成本优化重在前期策划

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肖辉   《建设工程成本优化》参编作者,武汉市瑞兴项目管理咨询有限公司项目经理。2017至今先后担任融科天域、万科汉口传奇、中建壹品置业、花样年花郡项目造价咨询驻场项目经理。

土方工程因施工的复杂性(外运、内转、买土回填)以及不确定性(地质条件、天气及政府管制)等因素对成本管控造成了一定的困扰。解决方法就是在项目前期做好土方平衡策划,规避施工单位在土方施工过程中索赔等增加项目成本的风险。

土方平衡就是通过“土方平衡图”计算出场内高处需要挖出的土方量和低处需要填进的土方量,从而得出计划外运和回填的土方量。在计划基础开挖施工时,尽量减少外运和外购土方量的工作,不仅关系土方费用,而且对现场平面布置有很大的影响。

 | 基本情况 | 

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1.1 工程概况

某项目位于武汉周边经济技术开发区,开发用地面积及建筑面积详见下表:

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1.2工程背景

(1)现场情况:本项目土方、基坑支护均由总包单位负责施工。合同计价模式为综合单价包干,土方弃置费等由施工单位自行考虑。因项目分期开发,初步测算开挖土方量远大于回填方量,具备挖方填方平衡及就近分配的策划条件。

(2)开发节奏:项目初步确定分四期开发:一、二、三期为住宅,四期为商业。

(3)土方价格:目前周边项目的土方含税单价分别为:土石方开挖及外运30.32元/m³,场内土方回填21元/m³,外购土回填29.7元/m³。

(4)周边环境:在项目周边有集团多宗地块,且有两个项目与本案项目开发节奏相近,并为同一家总包单位施工。具备一定的土方取土或作为土方消纳场地的条件。

(5)土质分析:根据地勘报告(详见下表)

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第①层素填土主要由粘性土组成,局部混有建筑垃圾,土质不均,结构松散,工程性能差,为新近填筑。地块分布约有13万m³。

第⑤层强风化泥质粉砂岩,该层强度较高,压缩性低,但该层厚度差异较大,空间展布较不均匀,不能作为高层拟建建筑物桩基础持力层。

综上情况,其他层土质可适用于回填土,约73万m³。现场土方足以满足场内回填需要。

 | 优化思路 | 

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在项目分期开发过程中,通过合理地组织土方工程施工,将后期开挖的土方作为场内土,代替外购土回填至前期需回填区域,既减少土方开挖的外运费用,也减少外购土回填费用,以此实现成本优化。待四期商业地块开工时,因现场已无场内土回填,需要重新考虑土方来源。

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2.1土方开挖及回填量测算(策划前)

(1)开挖量测算:

项目地块采用“放坡+垂直支护”的开挖方式,总开挖面积67,644m2,按照三方签字的方格网计算,大开挖总方量为469,692m³。

(2)回填量测算:

基坑回填采用素土回填,顶板采用1.2m种植土覆土,地下室外墙回填工程量为20,363m³,地下室顶板回填工程量66,524m³。总回填方量为86,887m³。

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2.2土方平衡策划方案

共3种方案,如下分析:

(1)方案1

考虑居住用地场内土方综合调配,约7万m³土堆放至场内,余土全部外运,节省造价约60万元。

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说明:三期及四期开发时,场内无空余场地堆放土方,且本项目无内转土单价(开挖外运价格已综合考虑),实际创效无法达到最优,故不推荐此方案。

(2)方案2

合理利用项目分期开发节奏,将二、三、四期开挖土方,直接作为场内土回填至一、二期基坑周边和地下室顶板以及三期基坑周边。余土全部外运,三期地下室顶板、四期所有回填土方采用外购土回填。具体测算如下表所示,节省造价约174万元。

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说明:需要适当调整开发计划,并与总包协商规范土方施工,严格控制后期开挖土方运输路径。此为目前最具可行性方案,拟推荐实施。

(3)方案3

在方案二基础上,三、四期回填土方采用场内土回填价格进行回填。土方来源考虑两处:

1)周边地块项目外运土(集团公司A项目、集团公司B项目)。

2)前期土方开挖时,要求总包运至距离项目最近的弃土场(即集团公司其他未开发地块,运距约2公里),后期回填从此处取土。

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比方案二节省造价约211万元。

说明:我司项目三、四期开发时,周边地块项目可能无外运土提供,弃土场是否还能存在也无法保证。且让总包从周边地块取土回填按内转土回填单价执行商务谈判压力较大。因此该方案作为方案二的拓展方案,可执行性需进一步确认。

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(4)方案对比分析项目最终实施选择方案2,可行性最大,优化节省174万元,折合地上建筑面积单价约8元/平。

 | 总结 | 

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在土方工程平衡和成本优化过程中,需要关注以下4个要点:

(1)了解项目周边环境,土方消纳场运距及取土点等信息,均可作为洽谈土方开挖外运及回填综合单价的考量因素。

(2)若项目分期开发,可通过合理组织施工,将后期开挖的土方作为场内土代替外购土回填至前期需回填区域,既减少土方开挖外运费用,也减少外购土回填费用,以此实现创效。

(3)方案策划需进行可行性论证,规避天气及其他不可预见的工期影响。例如本案例中,方案三为理论最优方案,但执行性和不确定因素较多,故方案二最具可行性。

(4)在方案2的实施过程中,需要注意与总包洽谈其考虑土方平衡要求及措施,落实切实可行的土方平衡工作方案,及时签订工程量确认单,明确土方来源等

 

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