浅谈房地产合同管理的风险

  • A+
所属分类:合约管理
摘要

摘要:由于房地产开发建设参与主体多,分项和专项工程多,一个房地产项目少则要签订十几个合同,多则要签订几十个甚至更多的合同;合同金额少则几万元,多则成百上千万元甚至更多,因此房地产开发企业面临的合同管理风险之大不言而喻,如果不对风险加以防范,可能直接影响到企业经营的成败。本文根据我这几年在主管项目建设管理过程中实际发生的合同管理问题,通过加以小结和整理,谈谈自己的一些分析。
关键词:房地产 合同管理风险
中图分类号:F293文献标识码: A
合同管理是指合同签订者对以自身为当事人的合同依法进行签订、履行、变更、解除、转让、终止、审查、监督、控制等一系列行为的总称。
一、房地产合同的特点
房地产合同除具有一般合同的特征外,还具有以下特点:
1、合同标的物的特殊性。合同标的物――房地产开发项目具有固定性的特点,建筑产品投资大,同时受自然条件的影响大,不确定因素多。
2、合同执行周期长。项目合同执行周期长是由项目施工周期决定的。在长时间内,如何保证及时实现合同约定的权利,履行合同约定的义务是工程项目合同管理中始终应注意的问题,要求开发商加强项目合同全过程的管理。
3、合同内容多,涉及范围广。由于开发项目涉及经济法律关系的复杂性及每个项目的特殊性,开发项目受到多方面的制约和影响,这些是相应地反映在项目合同中。范围广主要表现在项目合同的签订和实施过程中全涉及多方面关系,如监理单位、承包方、分包方、材料供应单位、构配件生产和设备加工厂家、银行及保险公司等。
4、合同风险大。由于项目合同上述特点以及金额大、竞争激烈等因素,构成和加剧了项目合同的风险性。
二、房地产开发常见的合同管理问题表现在以下几个方面。
1、对合同管理工作不重视。具体表现在以下几个方面:一是合同管理缺失或不健全,或者建立的制度不完善、不合理,合同管理制度不符合或不满足本企业或本项目合同管理的要求,达不到合同管理的目的;二是未成立专门的合同管理机构或指定合同归口管理部门,导致合同管理主体不明确,责任不清晰,合同管理散乱;三是配备的合同管理人员不能满足实际工作需要,如人员数量少、缺少专业知识、综合素质差等。
2、对中标候选人的信用和履约能力调研不充分,导致签约后乙方不能履行合同约定的义务,从而影响到项目整体的建设。
3、签订的合同内容不严谨。主要表现为合同条款不完善,如缺少应有的条例,对双方的权利、义务及相关内容表述不明确,违约责任过于笼统,意思表达模棱两可等;合同语言表述不准确、不规范,导致拟定的合同容易发生歧义和误解扭曲了合同双方的真实意愿。一旦出现违约,容易引发合同纠纷。
4、合同签订与执行脱节。合同签订层与合同执行层缺少必要的沟通和交底,导致执行层对合同理解不到位,在项目实施的过程中容易出现不符合标准的现象,从而为纠纷埋下隐患。
5、合同履行不到位,导致乙方进行工程索赔。如在合同规定的时间节点,施工现场不具备施工条件;未按合同约定及时向施工单位提供施工现场所需要的翔实、准确的资料;未按合同规定的时间和数量向施工单位支付工程款、提供材料和设备等。
6忽视对合同管理工作的监管。企业未建立对执行过程中的合同进行适当调整和控制的相关制度,或虽然建立,但未能有效发挥制度的作用,导致合同执行偏离目标(合同的一方或双方)时不能及时纠正,从而给企业带来不必要的经济损失等。
三、对合同管理风险的应对措施
防范合同管理风险可以采取以下措施。
1、建立并完善适合项目特点的合同管理制度,规范合同归口管理、审查、考核等环节,对合同签订前的调研和准备、合同签订中的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估等进行全流程的管理,保证合同管理过程中的每个环节都运转顺畅,各个环节之间衔接流畅。
2、成立专门的机构或指定归口管理部门,并配备业务熟练、品德优秀的专业人员负责合同合同管理工作,同时要明确其他业务部门的配合责任,实现全面管理、全员参与。
3、加强对合同招标的管理,对中标候选人的资质、信用和履约能力进行全面的调研。
4、重视合同谈判和合同内容的签订,完善的合同可以防止或减少争议,从而减少费用。在谈判起草合同时,一定要具有全局性和前瞻性,尽可能地预见合同执行过程中存在的不确定性,并予以适当考虑;签订合同时,要尽量做到条款完善,双方的权利、义务明确,违约责任清晰,用语规范、准确、简练,尽量避免出现存在歧义的条款和使用不利于自己的含糊其辞的语音;另外对自己不能兑现的事项,不要写进“专项条款”里。
5、加强合同签订层与执行层的沟通,合同签订层要把合同签订情况,特别是一些特殊条款,向执行层交底,以便执行层能够正确地理解并准确地执行合同。
6、加强合同执行过程的管理。严格履行合同规定的义务,按合同要求为工程建设提供必要的施工条件(包括施工现场地准备、施工水电接通到位、市政道路满足施工要求、施工周边单位协调、地下管网拆迁等)、施工现场所需资料,及时支付工程款等,防止因违约而导致对方的工程索赔。同时,要注意证据(如工程签证)的收集与保全,以备将来发生纠纷时使用,一方面可以作为自己履约的证据,拒绝对方不合理索赔;另一方面作为对方违约的证据,必要时向对方提出反索赔要求。
7、一般情况下,出现合同纠纷时,应当今早地由双方协商解决,不到万不得已不通过诉讼解决。

  • 我的微信
  • 这是我的微信扫一扫
  • weinxin
  • 我的微信公众号
  • 我的微信公众号扫一扫
  • weinxin

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: